Доступность жилья в россии и за рубежом. Дешево и модно: соцжилье в разных странах мира Средняя площадь жилья на человека по странам

Заинтересовала информация о том, каков процент собственников жилья в разных странах мира. Сделал подборку информации и с удивлением обнаружил, что уровень обеспеченности собственным жильём, не всегда зависит от благосостояния страны.

Посмотрим по странам Западной Европы:

"Число собственников жилья во Франции в 2010 году процент владельцев жилья достигал всего 55,3% против 60,1% в среднем в странах зоны евро. Только в Австрии и в Германии эта цифра еще ниже (47,7% и 44,2% соответственно). Нужно отметить, что в Германии арендная плата строго регламентирована, и это никак не побуждает немцев приобретать жилые помещения.

В Швейцарии всего около 5% населения живет в собственном жилье, между 8% и 10% владельцев недвижимости в Нидерландах, Исландии, Швеции и Дании. Меньше всего европейцев живет в апартаментах в Норвегии - около 5%, Великобритании, Бельгии и Голландии - около 10%.

"Процент домовладельцев в США достиг самого низкого уровня за последние 18 лет.

По данным Бюро переписи США, по состоянию на II квартал 2014 собственное жилье есть только у 64,7 % американцев, более трети населения (35,3 %) являются арендаторами. В этом плане Штаты мало отличаются от западноевропейских стран. Так, в Великобритании собственников 69 %, Нидерландах — 60 %, в Австрии — 55 %. В Германии и Швейцарии их еще меньше — 46 и 39 % соответственно.

Рост цен на жилье и жесткие условия кредитования — одна из причин, по которым люди откладывают покупку, предпочитая снимать жилье. В США доля собственников достигла рекордно низкого уровня с III квартала 1995, а с 2004 года имеет тенденцию к понижению.

Процент домовладельцев зависит от возраста: среди американцев моложе 35 лет собственная недвижимость есть только у 35,9 %, однако среди людей старше 65 лет недвижимостью обзаводятся уже 80,1 %.

Посмотри стоимость аренды жилья в США:

Средняя стоимость аренды жилья в США

Ниже предоставлены средние ежемесячные расходы на дополнительные услуги в США , согласно базовых тарифов. Для расчета взята квартира площадью 85 квадратных метров.

Самая высокая аренда жилья зафиксирована в Нью-Йорке и Сан-Франциско , проживая в этих мегаполисах, Вам придется заплатить в среднем от 2800$ до 3000$ за однокомнатную квартиру в центре города, и приблизительно на тысячу долларов меньше за такую же квартиру на окраине.

Итак, для аренды хорошего жилья в американском мегаполисе придется выделить кругленькую сумму.

Жилье для тех, кто не в состоянии его купить или построить, — большая проблема, которую с разным успехом пытаются решить во многих странах мира. Например, в зажиточной Европе соцжилье уже составляет до 30% всего жилфонда. К решению жилищных проблем малообеспеченных слоев общества во многих странах приглашают архитекторов: соцжилью не обязательно выглядеть бедно и убого на фоне общего благополучия. Есть и другой подход — тиражировать дешевое типовое жилье без оглядки на его эстетическую привлекательность. Смотрим, как выглядит социальное жилье в разных странах мира.

Кому положено соцжилье

На соцжилье в Беларуси могут социально незащищенные граждане, например инвалиды и сироты. Им квадратные метры предоставляются на условиях бессрочного найма, оплачивают они лишь коммуналку. Такое жилье нельзя приватизировать, дарить, продавать.

Выглядит соцжилье так же, как и все остальное типовое. Это обыкновенные квартиры в новостройках и на вторичном рынке.

Жилье исключительно для социально незащищенных граждан в Беларуси строится на средства технико-экономической помощи Китая. За два прошлых года уже возвели 16 таких домов, в планах еще 22 по всей стране. Кстати, в Минске такой 80-квартирный дом появится в 2019 году. По проекту «Строительство социального жилья» с поддержкой Китая будет построено пять тысяч квартир социального пользования.
Есть у нас еще и жилье, которое выдают силовикам, чиновникам, времен объявления выхода Беларуси из СССР. От социального оно отличается тем, что за него нужно платить ежемесячную арендную плату.

Добавим, что у белорусов есть и зарубежный опыт строительства соцжилья. В Венесуэле наш «Белзарубежстрой» участвует в масштабном проекте, начатом еще при Уго Чавесе, — обеспечить венесуэльцев жильем. Из последних достижений — район социального жилья в городе Пало Негро. наши строители построили 115 пятиэтажных домов. Всего же президент Мадуро обещает построить 3 миллиона квартир.

Социальное не значит бесплатное

В Европе соцжилье составляет ощутимую долю жилого фонда. В Голландии это почти 36%, Испании — 30%, в Германии, Франции, Великобритании — больше 20%.

У европейцев социальное не значит бесплатное. Государство помогает нести расходы по оплате жилья либо предоставляет жилье с фиксированной арендной платой. Основным критерием при предоставлении социального жилья является доход на одного члена семьи.

Например, в для обращения за помощью минимальный месячный заработок на одного человека не должен превышать 870 евро, для двух — 1200 евро. Безработному тоже положено социальное жилье: не больше 45 м 2 на одного человека или не больше 60 м 2 на двоих, до 75 м 2 на троих и до 90 м 2 на четверых. В некоторых случаях государство полностью оплачивает арендную плату.

Если не имеет работы и постоянного дохода, он тоже может претендовать на социальное (частично субсидируемое государством) арендное жилье. Однако сначала нужно стать в очередь, ждать около года. На социальное жилье имеют право и семьи с низким доходом (менее 34 678 евро в год).

Во Франции семья с одним ребенком может рассчитывать на помощь в оплате жилья при совокупном доходе ниже 2880 евро в месяц. Но получить социальное жилье не так просто — в крупных городах длинная очередь. В Париже ждут в среднем 6−10 лет. В малых городах проще: есть те, где пустует до 20% социальных квартир.

Около миллиона датчан живут в социальном жилье. По закону любой житель Дании (человек, проживший в стране более 3 месяцев) вне зависимости от дохода и гражданства имеет на него право. Очереди как таковой нет, есть даже жилье на выбор. Кстати, Дания — одна из наиболее благополучных стран в мире по обеспеченности населения квадратными метрами. На 1000 человек приходится 475 жилых помещений. Средний размер площади жилья на одного человека — 52 м 2 .

Отметим, что во многих странах проблему нехватки социального жилья принято решать с помощью архитекторов. Поэтому дома по их проектам выглядят иногда лучше, чем элитное жилье в менее развитых странах. Социальное строительство может сочетать несовместимое: и архитектуру, и экономичность, и качество.

США

Это быстровозводимое здание с двумя квартирами, которые предназначены для сдачи в аренду бездомным. Запроектировали и построили выпускники Йельского университета.

Двухквартирный жилой дом для арендаторов с низким уровнем доходов. В каждом блоке есть две спальни и просторная общая зона. Его разработали и построили студенты университета в Канзас-Сити.

Великобритания

Проект Hannibal Road Gardens.

Этот таунхаус в Лондоне из восьми жилых домов позиционируется как недорогое социальное жилье. В каждой квартире от 4 до 6 спален. Приоритет отдается многодетным семьям, испытывающим проблемы с жильем.

Архитектурное бюро Peter Barber Architects выполнило еще один заказ для городских властей Лондона: построило общежитие для бездомных. В нем 52 одноместных «номера» с собственными ванными комнатами. 14 комнат предназначены для 2-месячного «аттестационного» пребывания, 34 рассчитаны на период в 1−1,5 года, оставшиеся — на экстренные случаи. Значительная часть обитателей комплекса страдала или страдает от алкоголизма и наркомании, немало людей имеют психические заболевания, большинство — безработные.

В прошлом году бюро Rogers Stirk Harbour + Partners реализовало первый жилой комплекс в Митчеме для малоимущих, состоящий из 36 сборных модулей. У молодых и одиноких малоимущих британцев, в том числе и без определенного места жительства, появилась возможность обзавестись отдельными квартирами. Апартаменты можно снять за 65% от рыночной арендной платы.

Франция

Квартал Буафье на окраине города Сент с 1970-х считался социальным. Спустя сорок лет он был подвергнут реновации и расширению — там появился новый комплекс «Белые облака» на 30 квартир. Проект — бюро Poggi & More architecture.

Два дома по 5 квартир построены в одном из старых кварталов Парижа по проекту RMDM architects. Предназначены для семей с низким доходом. Снаружи дома отделаны перфорированными навесными панелями, часть из которых выполнена в виде автоматических открывающихся экранов.

Чили

Чилийская лесопромышленная компания попросила архитекторов студии Elemental разработать проект дома для сотрудников не дороже 25 тысяч долларов, но с возможностью его достройки по мере накопления средств у владельца. Первоначальный проект включает в себя кухню-столовую на первом этаже и две спальни на втором. При желании на второй «пустой» половине можно сделать общую комнату на первом этаже и еще две спальни наверху.

Мексика

Похожий проект студия Elemental разработала и построила для бедных мексиканцев.
У домов простая архитектура и низкая стоимость — 20 тысяч долларов за квартиру.

Однако такое жилье обладает очевидным преимуществом — есть возможность расширения площадей самими жильцами в перспективе.

Бельгия

Архитектурная студия Volt Architecten разработала и реализовала проект жилого комплекса, состоящего из 14 квартир для «социальщиков».

Жилые единицы, сблокированные друг с другом через крытые автостоянки, формируют два вытянутых объема, образующие внутренний двор. Архитектура основана на образе сельской закрытой усадьбы. Основной материал проекта — кирпич.

Словакия

Жилой четырехэтажный дом «Поларис» спроектировали в Nice Architects. Он расположен в небольшом городке Сенец в 25 километрах от Братиславы, здесь размещены 9 квартир. Площадь каждой — чуть больше 50 квадратных метров. В доме живут малоимущие семьи.

Словения

В пригороде Любляны бюро Ofis спроектировало поселок, состоящий из малобюджетных коттеджей, предназначенных для молодых семей. Проект принадлежит к категории малобюджетных построек для загородного жилья. Площадь каждого коттеджа — 110 квадратных метров.

Бразилия

Этот жилой комплекс, состоящий из двух корпусов, построен на окраине Сан-Паулу. В каждом из корпусов размещены по 4 жилые ячейки, представляющие из себя трехкомнатные квартиры в двух уровнях.

Испания

Социальное жилье в городе Са Побла от студии RipollTizon. Жилой дом на 19 квартир с внутренним двором. Узкие окна, закрытые деревянными жалюзи, ослепительный белый хорошо вписались в местную архитектуру.

Современный многоквартирный жилой дом в Мьерес от Zigzag Arquitectura занимает целый квартал в живописной долине между горами в Испании.

И это тоже социальное жилье.

Голландия

Этот комплекс из двух корпусов и 35 жилых блоков стал частью общего проекта реструктуризации послевоенного района в Гронингене. Необходимость сохранения общего облика и атмосферы потребовала осторожного подхода к проектированию. Комплекс предназначен для сдачи в аренду социально незащищенным.

Вьетнам

Это тоже дом, и предназначен он для массового строительства в тропическом климате. Его расчетная стоимость составляет всего $ 2500, время строительства — 25 дней, при этом он может быть построен самостоятельно, без привлечения профессиональных строителей. Что еще нужно тому, у кого нет крыши над головой?

В последние годы, пожалуй, наибольший успех из всех отраслей российской экономики достигнут строительством. Даже визуальные наблюдения показывают, что вся страна строится и ремонтируется. На первый взгляд, такое положение дел позволяет надеяться на то, что в области жилищного строительства Россия может преодолеть свое отставание от развитых стран мира. Однако имеющиеся факты свидетельствуют, что здесь ситуация, может быть, даже хуже, чем в других областях экономики. Так, по европейским стандартам, строительная активность должна быть не меньше 1 кв.м. на душу населения в год, т.е. жилищная обеспеченность должна ежегодно прирастать на 1 кв.м. В 2005 году в России было построено только 0,3 кв.м. на человека. Если рассматривать отдельные регионы страны, то многие территории оставались на уровне 0,01-0,02 кв.м./чел. Некоторые экономически развитые субъекты Российской Федерации, например, Москва и Московская область, в 2005 году существенно приблизились к европейскому стандарту и достигли 0,5 и 0,8 кв.м./чел. соответственно.

Однако изменение структуры собственности через приватизационные механизмы и созданные законодательные основы формирования рынка жилья пока кардинально не увеличивают объем жилищного фонда, а жилищная обеспеченность в России по сравнению с развитыми странами остается по-прежнему крайне низкой. Отметим, что государства бывшего социалистического блока (Польша, Литва, Латвия и др.) сталкиваются с аналогичной проблемой нехватки жилья.

Отталкиваясь от ситуации с жилищной обеспеченностью в других странах, зададимся таким вопросом, при каких объемах жилищного строительства и в какой срок Россия сможет нарастить свой жилищный фонд, когда на одного гражданина приходилось бы 40 кв.м., как в Германии, или 65 кв.м., как в США. При этом будем рассматривать два сценария развития событий: пессимистический, когда масштабы нового жилищного строительства в России остаются на достигнутом уровне (0,3 кв.м./чел.); оптимистический, когда прирост российского жилищного строительства выходит на европейский стандарт (1 кв.м./чел.).

Приняв численность населения России за константу, получаем, что при существующем масштабе жилищного строительства (0,3 кв.м./чел.) догнать Германию удастся только через 64 года при условии, что жилищная обеспеченность немцев не изменится. И это при том, что по данным Федеральной статистической службы Германии, в 2003-2005 гг. ее строительная активность оценивалась на уровне 0,3-0,4 кв.м./чел., что весьма далеко от европейского стандарта; при высокой жилищной обеспеченности Германия может себе это позволить. Если же Россия выйдет на европейский стандарт строительной активности (1 кв.м./чел. в год), то для достижения показателя в 40 кв.м./чел. ей потребуется 19 лет. Отставание России по уровню жилищной обеспеченности от США при текущей строительной активности оценивается 147-летним периодом (пессимистичный сценарий). Если же каждый год упорно возводить по 1 кв.м. нового жилья на человека, то этот срок составит 44 года (оптимистичный сценарий).

Если предположить, что на практике будет реализован некий промежуточный сценарий развития, то в этом случае отставание России от США составит 95,5 лет. Похоже, что в современных условиях такое отставание является неустранимым. Таким образом, идентифицированный разрыв между Россией и экономически развитыми государствами мира огромен и на его ликвидацию потребуются десятилетия активного жилищного строительства. Попутно заметим, что анализируемая нами жилищная сфера не подвержена климатическим влияниям, ибо такой северной стране, как Норвегия, суровые зимы не помешали стать лидером в области жилищной обеспеченности населения.

Для корректного сопоставления уровня жилищной обеспеченности России с другими странами следует помимо рассмотренных показателей учитывать еще и качество жилья. Данная характеристика является комплексной и трудно оцениваемой, однако в качестве нее можно использовать такие параметры, как абсолютный и относительный размеры ветхого и аварийного жилья. По итогам 10-летнего развития (1995-2006 гг.) объем ветхого и аварийного жилья увеличился в 2,5 раза, а его доля в совокупном жилищном фонде страны возросла с 1,4% до 3,1%. С увеличением доли ветхого и аварийного жилищного фонда возрастает и его величина на душу населения.

Таким образом, количественный рост жилищной обеспеченности в России сопровождается повышением среднего физического износа жилищного фонда.

Снижение объемов аварийного и ветхого жилья осуществляется по двум направлениям: капитальный ремонт ветхого жилья и строительство нового жилья.

Правительство страны ставит амбициозные планы в области жилищного строительства. Однако насколько они выполнимы? Какое отставание от развитого мира предстоит преодолеть России? Что нужно, чтобы жилье в стране стало действительно доступным?

1. Неустранимая проблема. Как в советской, так в и постсоветской России, жилищный вопрос не утрачивает свою актуальность. Во времена СССР жилье являлось дефицитом по причине ограниченного предложения и административного характера его распределения. На сегодняшний день дефицит жилья по-прежнему сохраняется - по сравнению с советским периодом объемы жилищного строительства снизились. Кроме того, в условиях рынка административный характер распределения жилья уступил место механизму ценообразования, мало ориентированному на удовлетворение домашними хозяйствами потребительского спроса на жилье.

Оговоримся сразу: цена жилья и его доступность - разные вещи. Сегодняшняя конъюнктура на жилищных рынках США и стран Западной Европы свидетельствует о том, что жилище как один из фундаментальных активов домашних хозяйств почти никогда не стоит дешево, но через рыночные институты (например, жилищно-строительные кооперативы, ипотечное кредитование) оно оказывается вполне доступным. Конечно, доступность жилья не означает его покупку за наличные при единовременной 100%-ной оплате. В развитых странах мира такая практика мало распространена.

Анализируя состояние жилищного рынка России, можно сделать вывод о том, что жилье не только стоит дорого, но и, что самое важное, является недоступным для большинства, нуждающегося в нем. Национальные рыночные механизмы, отвечающие за доступность, либо не сформированы, либо не работают, либо настроены не оптимально.

Попробуем оценить масштаб отставания России по уровню доступности жилья от развитых стран мира и определить оптимальные с точки зрения доступности жилья параметры ипотечного жилищного кредитования.

Перед тем, как перейти к оценке доступности жилья в межстрановом аспекте, рассмотрим такие ценообразующие факторы, как строительная активность и жилищная обеспеченность.

2. Строительная активность и жилищная обеспеченность в России и развитых странах. Возраст жилищного рынка России составляет около 16 лет, и в этом смысле он достаточно молод, тогда как история отечественного жилищного строительства насчитывает много сотен лет. Тем не менее, по жилищной обеспеченности (числу квадратных метров жилья, приходящихся на душу населения) Россия пока остается далеко позади от развитых стран. Конечно, необходимо делать поправки на такие события, как Вторая мировая война, однако ряд стран, находящихся сегодня в статусе развитых (например, Германия), пережив масштабные разрушения, добились весьма высоких результатов.

В нашем исследовании оценка жилищной обеспеченности является усредненной. Принимая во внимание все недостатки средних значений, мы вынуждены их использовать по причине отсутствия других официальных данных.

Информация, представленная в табл.1, позволяет установить более чем 2-х кратное отставание России от развитых стран мира по уровню жилищной обеспеченности. Отметим, что страны бывшего социалистического блока (Польша, Литва, Латвия) также сталкиваются с проблемой нехватки жилья.

По жилищной обеспеченности в тройку лидеров входят Норвегия (74 кв.м/чел.), США (65 кв.м/чел.) и Дания (50,6 кв.м/чел.). Германия, как и Россия, понесшая в ходе Второй мировой войны значительные разрушения на своей территории, через 50 лет опережает Россию по количеству квадратных метров жилья на душу населения более чем в 2 раза.

Таблица 1. Обеспеченность населения жильем по странам мира

Источники: , , .

По официальным данным, в настоящее время 61% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн. кв. м, что на сегодняшний день соответствует жилищной обеспеченности в 31-32 кв. м на душу населения. Чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд страны надо увеличить почти на 50%. При этом лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств. Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования .

Изменение жилищной обеспеченности напрямую зависит от объемов строительства нового жилья, физического износа существующего жилищного фонда и численности населения.

Рассмотрим подробнее результаты работы национального сектора жилищного строительства за последние 35 лет через параметр строительной активности, оцениваемый как объем ввода нового жилья на душу населения. Что касается содержания статистической информации о вводе нового жилья, то необходимо учитывать элемент искусственного завышения объемов сданного в эксплуатацию жилья. Дело в том, что введенное по бумагам госкомиссии новое жилье еще не означает его фактическую пригодность для проживания. По техническим причинам заселение ряда сданных домов может произойти только 2-3 года спустя их приемки.

В табл.2 показана ретроспективная динамика жилищного строительства и жилищной обеспеченности в России в советский и постсоветский периоды.

Представленные в табл.2 данные позволяют сделать следующие выводы.

Во-первых, с распадом СССР объемы жилищного строительства в России стали заметно снижаться. Строительная активность в России, державшаяся в 1970-1990 гг. на уровне 0,43-0,46 кв.м/чел., с 1991 года стала неуклонно падать и в 2000 году достигла низовой отметки в 0,21 кв.м/чел. Малые объемы строительства нового жилья за последние 16 лет на фоне сокращения численности населения свидетельствуют о том, что отказ государства от активного участия в жилищной строительстве себя не оправдал, а частный бизнес не справляется с возложенными на него задачами .

Таблица 2. Строительная активность и жилищная обеспеченность в России

Источники: ; ; .

Во-вторых, отдельно прокомментируем показатель жилищной обеспеченности. По итогам 1980-1990 гг. жилищная обеспеченность возросла на 4 кв.м и в 1990 году составила 16,4 кв.м/чел., а население страны увеличилось на 9,4 млн. чел. Если же мы рассмотрим период 1991-2006 гг., то зафиксируем увеличение обеспеченности жильем еще на 4,6 кв.м., а уменьшение жителей - на 5,5 млн. чел. Расчеты показывают, что более 90% прироста жилищной обеспеченности в постсоветской России произошло за счет сокращения населения, а не за счет увеличения жилищного фонда .

На сегодняшний день по масштабам жилищного строительства Россия существенно отстает от ведущих стран. По европейским стандартам, годовая строительная активность должна быть не меньше 1 кв. м на душу населения. Таким образом, каждый год жилищная обеспеченность должна прирастать на 1 кв. м. Данные табл.2 показывают, что в 2006 году в среднем по стране было построено только 0,36 кв.м/чел. Если рассматривать отдельные регионы страны, то многие территории достигли только 0,1-0,2 кв.м/чел. Из лидеров следует отметить Москву и Московскую область, строительная активность которых в 2006 году составила соответственно 0,5 кв.м/чел. и 1 кв.м/чел. .

Теперь зададимся таким вопросом: при какой строительной активности и в какой срок Россия сможет нарастить свой жилищный фонд, при котором значение жилищной обеспеченности стало бы эквивалентно уровню развитых стран. Здесь мы можем рассмотреть два сценария развития событий, каждому из которых, соответствует определенный уровень строительной активности. Пессимистичному сценарию соответствует строительная активность, достигнутая в 2006 году, - 0,36 кв.м/чел.; оптимистичному сценарию - европейский стандарт 1 кв.м/чел. Для проведения расчетов численность населения России принимается за константу. Расчеты временных периодов для обоих сценариев представлены в табл.3.

В соответствии с пессимистичным сценарием период сокращения отставания России от Норвегии и США составляет более 100 лет. При оптимистичном сценарии количество лет уменьшается до 53 и 44 лет соответственно. Учитывая, что в перспективе жилищная обеспеченность в этих странах не будет уменьшаться, оцененный разрыв можно квалифицировать как непреодолимый. Что касается Германии, то даже при оптимистичном развитии событий России потребуется 19 лет, чтобы выйти на ее уровень 2002 года (табл.3-4). Необходимо отметить, что по данным Федеральной статистической службы Германии, в 2003-2005 гг. строительная активность оценивалась на уровне 0,3-0,4 кв.м/чел., что весьма далеко от европейского стандарта. Однако при высокой жилищной обеспеченности Германия может себе это позволить.

Таблица 3. Период сокращения отставания России по уровню жилищной обеспеченности от развитых стран мира

Итак, мы провели сравнительный анализ физических параметров жилищного фонда России и зарубежных стран и установили цивилизационное отставание России от стран-лидеров по уровню жилищной обеспеченности. Отдельного внимания, конечно, заслуживает сравнительный анализ качества жилищного фонда, но это уже является предметом отдельного исследования.

Таким образом, высокая потребность в жилье при низком его предложении на фоне высокой дифференциации населения по доходам стимулирует неконтролируемый рост цен. Одним из универсальных механизмов, обеспечивающих доступность жилья при высоких ценах, является ипотечное кредитование.

3. Доступность жилья с кредитом в России и США. Для оценки доступности жилья в мировой практике используются индекс доступности жилья с ипотечным кредитом (англ. — Housing Affordability Index,). Этот индикатор социально-экономической эффективности рынка получил широкое распространение в США и европейских странах. Он показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.

Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс доступности жилья с кредитом меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру. Так, например, значение показателя в 60% означает, что у домохозяйства есть только 60% дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.

В настоящее время индекс доступности жилья с кредитом нашел применение в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Согласно авторам проекта обеспечение доступного жилья означает, что по итогам реализации проектных мероприятий к 2010 году не менее 30% населения страны должны иметь возможность приобрести жилье на собственные и заемные средства. Иными словами, рассчитываемый для 30% российских семей индекс доступности жилья с кредитом должен быть не менее 100%.

В общем виде индекс доступности жилья с кредитом определяется по следующей простой формуле: HAI=(eR/C)100%, где HAI — индекс доступности жилья с кредитом, R — среднемесячный доход семьи; C — ежемесячный платеж по кредиту, с помощью которого приобретается жилье; e — предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита (в США e=25%).

Необходимо отметить, что величина С рассчитывается в соответствии с аннуитетным способом начисления процентных платежей. Ее размер зависит от суммы кредита, необходимого семье на покупку жилища, процентной ставки по кредиту и срока кредитования. В США для оценки индекса HAI размер ипотечного кредита принимается равным 80% от стоимости приобретаемого жилья; оставшиеся 20% стоимости погашаются домашним хозяйством за счет собственных средств.

Сравнительные оценки доступности жилья в России и США по методике индекса HAI представлены в табл.4.

Источники: ; ; .

Месячный доход российской семьи исчислялся как сумма двух среднемесячных зарплат, а стоимость квартиры рассчитывалась, исходя из ее общей площади 54 кв. м. В целях обеспечения сопоставимости данных параметр предельной доли дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита, для России, как и в США, принимаем равным 25%. Фигурирующие в формулах кредитные параметры для России взяты из программы ипотечного жилищного кредитования Сбербанка РФ 2005-2006 гг. Говоря о сумме кредита, предполагаем, что у российских домашних хозяйств, как и в США, 20% от стоимости квартиры оплачиваются из личных сбережений.

Сравнительный анализ данных табл.4 позволяет сделать следующие выводы.

Во-первых, даже с точки зрения возможности использования ипотечных программ доступность жилья в России остается низкой. Индекс доступности жилья с кредитом в России в 3 раза ниже аналогичного показателя в США . Таким образом, для российских домашних хозяйств со средними доходами приобретение жилья крайне затруднительно не только за счет собственных, но и за счет заемных средств.

Во-вторых, механизм ипотечного жилищного кредитования в России пока недостаточно развит, что выражается в высоких процентных ставках и относительно коротких сроках кредита.

Вариантные расчеты индекса HAI по данным о заработной плате и цене 1 кв. м жилья на первичном рынке за 2006 год показывают, что доступность жилья в России в ее американском понимании возможна только при фактически беспроцентном предоставлении домашним хозяйствам ипотечного кредита на 30 лет (табл.5).

Таблица 5. Вариантные оценки доступности жилья с кредитом при различных условиях ипотечного кредитования

Данные табл.5 также показывают, что сила влияния процентной ставки на уровень доступности жилья в несколько раз выше, чем сила влияния срока кредитования.

4. Доступность жилья в регионах России. Рассмотрим значения индекса HAI в ряде регионов России (табл.6). На основе полученных результатов представляется возможным выявить кластеры регионов страны, характеризующиеся различным уровнем доступности жилья, в соответствии с которыми возможно проведение дифференцированной государственной политики, например, жилищного строительства, предоставления субсидий на приобретение жилья, объединения субъектов РФ.

Таблица 6. Оценка доступности жилья с кредитом по регионам России в 2005 году

Источники: ; ; .

Оцененные параметры доступности жилья в региональном разрезе позволяют сделать следующие выводы.

Во-первых, по имеющимся данным на 2005 год максимальная доступность жилья отмечается в Магаданской области, минимальная - в Республике Дагестан.

Во-вторых, важно подчеркнуть, что относительно комфортные условия по доступности жилья оказались либо в нефтедобывающих регионах (например, Тюменская область), либо в регионах, откуда население стремится переехать в более благоприятные районы. К таковым можно отнести Магаданскую и Мурманскую области.

В-третьих, особое внимание обращает на себя низкий уровень доступности жилья в городах федерального значения: Москве и Санкт-Петербурге. Вместе эти субъекты федерации аккумулируют более 15 млн. чел, или 10% населения страны, которое живет в условиях высокой плотности и низкой жилищной обеспеченности. Так, по уровню доступности жилья северная столица России сопоставима с Республикой Марий Эл, Чувашией и Удмуртской Республикой, а Москва смогла превзойти только 7 регионов.

Высокая дифференциация регионов России по уровню доступности жилья с кредитом обуславливает необходимость проведения государством политики селективных процентных ставок по ипотечным кредитам. Например, Сбербанк России устанавливает льготные ставки по ипотечным кредитам для Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга. Отделения Сбербанка в других регионах страны, население которых нуждается в повышении доступности жилья не менее москвичей, работает по единым для всех процентным ставкам.

*Работа выполнена при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда (проект №08-02-00065а).

Литература

2. Российский статистический ежегодник. 2005. Стат.сб./Росстат. М., 2006.

3. Housing Statistics in the European Union 2004. National Board of Housing, Building and Planning, Sweden; Ministry for Regional Development of the Czech Republic/ www.iut.nu .

8. Гусев А.Б. Жилищное строительство в столичном регионе: Москва проигрывает Подмосковью/

Жилище является одним из основных материальных условиях существования людей, а обеспеченность жильем – одно из гарантий успешного функционирования институтов, семьи, общества и государства.

В России проблема обеспеченности жильем является одной из определяющих: около 8% жителей проживают в служебных квартирах, общежитиях, либо снимают жилье. При этом снимают жилье не столько люди с высоким доходом, сколько мало обеспеченные семьи. Еще около 6% проживают в коммунальных квартирах или в части дома, не имеющих коммунальных удобств.

Таким образом, 15% населения страны по существу «ютятся» в жилищах, малопригодных для жизни, кроме того 65% граждан желают улучшить свое жилье, но их финансовый бюджет хватает только на текущие расходы. И только 5-6% населения могут благополучно улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств с использования ипотечных кредитов .

Критерии жилищных условий определил Всероссийский центр уровня жизни. Согласно исследованиям Всероссийского центра уровня жизни, 4,5% россиян живут в очень плохих условиях, а 33% – в плохих условиях. Плохие условия – это меньше 18 квадратных метров на человека и отсутствие каких-то важных коммунальных услуг. Очень плохие – это меньше семи квадратных метров на человека и отсутствие горячего водоснабжения.

В целом 71% россиян живет в условиях ниже среднего – на одного человека приходится меньше одной комнаты и 30 кв. метра от общей площади жилья. При этом высокий уровень обеспеченности жильем есть только у каждого десятого россиянина. В среднем на одного россиянина приходится по итогам 2010 г. 22,8 кв. м (таблица 1).

Таблица 1 Обеспеченность жильем в России

В свою очередь по европейским стандартам у человека должна быть отдельная комната площадью 30 кв. метра со всеми удобствами и связью.

Что касается г. Уфы, то к 2025 году обеспеченность жильем на одного жителя по оценкам здесь должна достичь 25-26 кв. метра. Сегодня этот показатель составляет 21,2 кв. метра на человека. Большинство уфимцев стремится к собственной комнате на каждого члена семьи. Однако при этом многие занижают планку, поставленную аналитиками, и считают, что даже 15 квадратов на человека вполне хватит для достижения среднего уровня жизни.

Несмотря на все минусы, некоторые маленькие квартиры обладают неоспоримыми плюсами. Главный из них – это все-таки отдельная квартира, а не комната в коммуналке. Кроме того, некоторые малогабаритки имеют неплохой потенциал при проведении перепланировки. Из небольших «двушек» площадью 37-38 квадратных метров при определенных усилиях получаются превосходные квартиры-студии для одного-двух человек.

Есть еще один плюс в пользу квартир небольшой площади – эксплуатационные расходы на малогабаритку ниже по сравнению с теми суммами, которые приходится отдавать за проживание в квартире большей площади .

Необходимость формирования рынка доступного жилья и является важнейшей задачей любого государства. Способы привлечения средств в жилищный сектор менялись в зависимости от исторического этапа развития странны. Рыночные механизмы приобретения жилья пришли на смену централизованному распределению бюджетных средств, на которые осуществляются строительство государственного жилья и его бесплатное предоставление гражданам.

К началу формирования экономики отсутствовал четкий механизм приобретения жилья населением. Население должно было самостоятельно решать вопросы по обеспечению необходимым жильем. При этом собственных средств у граждан не хватало, а кредитование осуществлялось в незначительных объемах.

Проблема обеспеченности жильем в России в целом и в Республике Башкортостан в частности связана со следующими обстоятельствами.

1) Недостаточный объем строительства жилья.

В 2009-2010 гг. наблюдается сокращение объемов строительства жилья в России (табл. 2).

Таблица 2 Ввод в действие жилых домов (общая площадь)

2) Высокая стоимость жилья.

В начале 2000- х годов рост доходов населения превышал рост стоимости жилья, но с 2006 года удорожание стоимости жилья привело к обратной тенденции .

Средние цены на первичном рынке жилья
в федеральных округах Российской Федерации приведены в табл. 3.

Анализ цен на жилье в России свидетельствует об устойчивой тенденции роста. Средняя цена квадратного метра жилья в Уфе за март 2011 составила 45,67 тыс. руб. За месяц цены выросли на 0,8%, а с начала года – на 2,6%. Уфа заняла 32-е место в рейтинге цен на жилье за март 2011, составленном Национальной ассоциацией сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСИ). Из 34 субъектов, вошедших в список, повышение цен на 0,5% и более по данной выборке произошло в 19 регионах. В числе лидеров роста цен в марте – Красноярск (+2,1%), Ростов-на-Дону (+1,9%), Иваново и Новокузнецк (+1,7%). В 13 субъектах итоговое изменение цен за март оказалось меньше 0,5%.

Таблица 3 Средние цены на первичном рынке жилья в России (на конец года, руб. /м 2)

3) Низкая покупательная способность населения.

Среднедушевые доходы россиян составили по итогам 2010 г. 18553 руб. в месяц (в 2009 г. – 16838 руб.) при среднем уровне цен на первичном рынке жилья 48144 руб. /м 2

Определенные задачи в улучшении жилищных условий россиян призвана решить Государственная программа «Жилище» (2011-2015). Она ориентирует развитие ипотеки как банковской, так и не банковской. При восстановлении ситуации на рынке жилья после фазы кризиса государство делает акцент на развитие ипотеки.

Кроме того, для решения жилищной проблемы россиян необходимо наращивать объемы строительства, снижать стоимость строительства 1 кв. м до 7-8 тыс.руб.; повышать уровень доходов населения.

Литература:

1. Лушина, А.Л. Жилищные проблемы россиян: факты и перспективы // Российское предпринимательство. – 2010. – №9

2. Сиразетдинов Р.М. Жилищная политик: новые направления // Российское предпринимательство. – 2010. – №9.

3. http://www.bashinform.ru/news/354309/.

4. http://102metra.ru/news/449545.html.

5. Комплексный сборник. Республика Башкортостан в цифрах: Комплексный сборник. В 2 ч. Ч.1/ Башкортостанстат. – Уфа, 2010. – 204 с.

6. Россия в цифрах. 2011: Крат.стат.сб./Росстат- M., 2011. - 581 с.